Le marché des entrepôts en France

Au cœur de l’immobilier logistique, les entrepôts sont à la fois le point de départ des marchandises, produits finis, produits intermédiaires ou matières premières, mais aussi l’endroit où ces mêmes produits doivent être stockés pour de plus ou moins longues périodes. Parmi les trois principaux utilisateurs d’entrepôts, on distingue :

• Les géants de la grande distribution alimentaire (Carrefour, Leclerc, etc.) ou d’autres produits (Ikea, Maisons du monde, etc.).
• Les spécialistes de l’e-commerce (Amazon, Cdiscount)
• Les entreprises de logistique comme Bolloré Logistics.

La demande d’entrepôts a explosé au cours des dernières années, dopée par la croissance des ventes en e-commerce et des investissements industriels. Le marché s’oriente vers des entrepôts de plus en plus massifs, avec trois principaux phénomènes : mutualisation, massification et automatisation des entrepôts.

La massification et la mutualisation se développent dans une logique de réduction des coûts de transport en permettant aux industriels d’augmenter le remplissage des camions, stratégie particulièrement payante dans le cas de la grande distribution. En ce qui concerne l’automatisation et la robotisation, il s’agit de variables clés pour améliorer l’efficacité et réduire les coûts de manutention. En mars 2024, la startup nordiste Exotec a ainsi déclaré avoir franchi le milliard de dollars de vente de systèmes vendus, illustrant l’intérêt pour des solutions d’automatisation logistique.

En 2024, la demande adressée aux spécialistes de l’entreposage s’est repliée, impactée par une conjoncture difficile dans plusieurs secteurs clients. Les volumes produits par l’industrie automobile sont loin d’avoir récupéré leur niveau prépandémie, avec une baisse des volumes de pièces et de véhicules à stocker et à livrer. L’industrie dans son ensemble continue de souffrir des coûts de l’énergie élevée et de la remontée des taux d’intérêt. Par ailleurs, les grossistes et les spécialistes de ventes au détail ont débuté l’année avec des niveaux de stocks élevés, qu’ils ont cherché à écouler, limitant ainsi leur recours aux services des entreposeurs.

Dans l’Hexagone, la demande située près de « la dorsale », (aux environs de Lille, Paris, Lyon et Marseille) est particulièrement dynamique. Véritables atouts au développement des organisations, les entrepôts se sont modernisés et ont pris une place plus importante dans l’organisation des entreprises. Les investissements dans l’immobilier logistique (entrepôts, locaux d’activité…) se sont ainsi élevés à 2,9 milliards d’euros sur les 9 premiers mois de l’année 2024.