Le marché des agences immobilières en France

Les agences immobilières sont des entreprises chargées de faire l’intermédiaire entre vendeurs et acheteurs lors d’un achat immobilier. Les agences se rémunèrent en facturant une commission fixe ou variable, parfois un mélange des deux, en fonction du montant total de la transaction. Si l’activité de transaction représente en moyenne 70% de leur chiffre d’affaires, des agences peuvent également avoir une activité de gestion locative à long terme ou saisonnière. Bien que les marges de cette activité soient plus faibles, les services d’administration de biens génèrent des revenus plus stables et récurrents.

Jusqu’en 2022, l’activité des agences immobilières avait largement bénéficié des hausses de prix et de la progression du nombre de transactions qui ont pu être observées dans l’Hexagone. Malgré la crise sanitaire, le nombre de transactions dans l’ancien s’est maintenu au-dessus du million de transactions en 2020, avant d’atteindre un nouveau record avec près de 1,2 million de transactions en 2021 et des hausses de prix notables pour les maisons.

Après trois années records qui ont permis aux agences immobilières d’améliorer considérablement leurs marges avec un EBE (Excédent Brut d’Exploitation) supérieur à 12% et de digitaliser leur activité, le marché s’est nettement retourné en 2023 et en 2024. L’activité est d’abord impactée par la hausse des taux d’intérêts et le resserrement du crédit. Le pouvoir d’achat immobilier des Français diminue, tandis que le robinet du crédit s’est resserré fin 2022. D’après la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), le nombre de transactions a chuté de -22% en 2023 pour atteindre 875 000 ventes.

Malgré l’essor de la « proptech », des plateformes en ligne et d’un ensemble de solutions alternatives, force est de constater qu’aucune entreprise n’est parvenue à « disrupter » les agences immobilières qui demeurent quasi-incontournables lors d’un achat immobilier. Les agences bénéficient d’une proximité forte avec leurs clients qui leur permet de capter des mandats. Les neo-agences multiplient les initiatives et grignotent des parts de marché aux agences traditionnelles, mais leur poids reste encore relativement anecdotique et aucune ne semble avoir encore trouvé la formule miracle. À l’inverse, les réseaux mandataires sont parvenus à constituer une véritable alternative sur certains marchés. Leur structure de coûts plus faibles et le recours à des indépendants auto- entrepreneurs leur a permis d’atteindre 25% de parts de marché en 2023.

En parallèle, certaines agences traditionnelles ont entamé la diversification de leur activité pour étoffer leurs offres de services et accompagner davantage les acheteurs. Le réseau Laforêt et le spécialiste de l’immobilier de luxe Barnes se sont tous deux récemment lancés dans l’accompagnement à la rénovation des biens immobiliers. Le premier a choisi de faire appel à Hellio pour former ses collaborateurs à la rénovation énergétique. Le second s’est tourné vers la plateforme d’intermédiation en travaux Hemea pour muscler son offre Barnes Interior et fournir des prestations de rénovation et d’architectes d’intérieur à ses clients.