Le marché de la transformation d'immeubles de bureau en France

Encore anecdotique avant 2020, la transformation d’immeubles de bureau s’est largement accélérée ces dernières années. La généralisation du télétravail pour les professions qui le peuvent a largement contribué à la hausse du taux de vacances, tandis que la mixité des usages s’accélérait. Mi-2025, on estimait ainsi qu’il y avait 5,6 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France, et plus de 9 millions de m² dans la France entière, d’après les données de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (Orie). Même si les entreprises sont partiellement revenues en arrière sur le télétravail, la première et la seconde couronne parisienne restent particulièrement touchées avec des taux de vacance records, au point que le mot « friche » commence à s’installer dans les discours.

Résidences étudiantes, coliving, centre logistique, logement en accession ou locatif, ou encore appart’hôtels… le nombre de transformations d’immeubles de bureau a augmenté pour répondre à différents cas d’usage. En mai 2025, Edgar Suites a ainsi inauguré son nouvel appart’hôtel, dans d’anciens immeubles de bureaux situés au sein du 15ème arrondissement parisien. Autre exemple de transformation, le promoteur et gestionnaire immobilier Hines a engagé en mars 2025 un chantier de 150 millions d’euros à Charenton-le-Pont (Val-de-Marne) pour convertir les anciens bureaux de la banque Natixis en un ensemble intégrant une résidence étudiante.

Plus récemment, les deux filiales d’Action Logement – In’li et la Foncière de transformation immobilière (FTI), ont finalisé en juin 2025 la livraison de 73 appartements à Suresnes, dans les Hauts-de-Seine : une conversion qui a coûté 10,4 millions d’euros. La FTI fait figure d’acteur majeur dans ce domaine, et a mené environ 65 opérations entre 2020 et 2025, pour créer environ 5500 logements.

La transformation doit accompagner le tissu urbain qui l’entoure, et différents modèles peuvent être envisagés. À ce titre, l’échange avec les collectivités territoriales s’avère incontournable, celles-ci pouvant faciliter ou freiner la mutation des actifs. Promulguée le 16 juin 2025, la loi facilitant la transformation de bureaux, d’anciens bâtiments publics ou d’autres locaux professionnels en logements devrait toutefois faciliter le travail des développeurs, avec la création d’un permis de construire « réversible ».

Si les opérations de conversion progressent, de nombreux obstacles techniques demeurent : notamment pour les bureaux les plus excentrés, les tours les plus hautes ou les grands plateaux, dont la profondeur complexifie ce type de transformation. Trop vitrés, trop épais ou détenus par de multiples propriétaires, d’autres facteurs influencent également le degré de convertibilité des immeubles de bureaux et la rentabilité de l’opération.