Le marché des appart'hôtels en France

Les appart’hôtels se distinguent des chambres d’hôtels classiques par la fourniture de différents équipements : cuisine, lave-linge, vaisselle, etc. À la frontière entre un Airbnb et un hôtel, ils incluent également des prestations comme le ménage ou la literie. D’après la Fédération nationale des résidences de tourisme (FNRT), l’Hexagone comptait 700 appart’hôtels début 2025, qui avaient accueilli 28 millions de nuitées en 2024, contre 18 millions en 2015. Ce marché croît deux fois plus vite que celui des hôtels, et l’offre continue de s’étendre des métropoles comme Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux et Nice, vers les villes de taille moyenne.

Historiquement dominé par une poignée d’acteurs comme Appart’City et Adagio, plusieurs nouveaux entrants se sont engouffrés sur un secteur en croissance ces dernières années. Edgar Suites, Hife, Locke,Pepper & Paper ou encore Zoku ont renouvelé les codes pour rajeunir l’image des appart’hôtels avec une décoration soignée, la venue de DJ, des salles de sport ou des espaces de coworking. Les fonds d’investissement s’intéressent de plus en plus à ce marché, comme l’a démontré la reprise d’Appart’City, qui détient près de 100 résidences dans l’Hexagone et a été repris par le fonds canadien Brookfield. Les acteurs historiques du secteur tiennent toutefois à ne pas se laisser distancer. Ils investissent massivement dans la rénovation de leur parc existant et délaissent les montages complexes où ils partagent la propriété avec des particuliers pour privilégier les sites où ils sont l’unique propriétaire.

Loin des concepts standardisés destinés à une clientèle d’affaires à la recherche d’une solution plus pratique qu’esthétique, les nouveaux appart’hôtels ont su évoluer pour élargir leur clientèle. Décoration, atmosphère, propreté, design et service soigné, les nouveaux établissements empruntent les codes de l’hôtellerie haut de gamme, tout en fournissant un intérieur convivial et l’accès à une cuisine. Le développement d’Airbnb a également profité aux appart’hôtels, en popularisant l’accès aux appartements avec cuisine. Les familles plébiscitent aussi ce format et l’accès à différentes pièces de vie. À ce titre, le durcissement réglementaire pour les locations saisonnières, notamment via la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a entraîné un léger report de la demande vers les appart’hôtels, dynamisant le marché.

Autre gisement de croissance, la vacance croissante des bureaux fait les affaires des opérateurs d’appart’hôtels. En 2025, Edgar Suites a ainsi inauguré 2 résidences, dans d’anciens immeubles de bureaux situés au sein du 15^ème arrondissement parisien. La conversion n’est toutefois pas aisée et concerne certains types d’immeubles, excluant les bureaux les plus excentrés et les grands plateaux, dont la profondeur empêche ce type de transformation.

En général, les séjours sont plus longs que dans les hôtels classiques, ce qui limite les besoins en ménage. Associé à un accueil minimaliste, les appart’hôtels opèrent avec deux fois moins de charges de personnel, ce qui leur permet de dégager des marges largement supérieures à l’hôtellerie classique. Autre spécificité, le prix de la nuit est dégressif en fonction de la durée du séjour, avec une réduction qui peut aller jusqu’à 40% pour les séjours de plus d’un mois. Toujours à la frontière entre plusieurs concepts porteurs, Ascott mise aujourd’hui sur des résidences mixtes, qui mêlent des chambres d’hôtels et des appart’hôtels. Une tendance suivie par Neoma, qui développe des appart’hôtels accolés à une résidence de vacances ou une résidence étudiante.